Актуально об ипотеке или 10 вопросов на которые необходимы ответы, если Ваше имущество в Ипотеке банка

Даже имея на руках Договор ипотеки, в котором лицезреешь свою Фамилию Имя и Отчество в качестве ипотекодателя - все равно не осознаешь в полном объеме, что такое ипотека или ипотечный кредит. И это понятно, потому что еще несколько лет назад этот термин применялся только специалистами, а сегодня вошел в обиход как неотъемлемая часть нашей жизни. Ипотечное кредитование рекламировалось банками везде и всюду. Доброжелательными менеджерами Банков разъяснялись выгодные для Клиента условия кредитования, давались красочные раздаточные материалы и буклеты, но ни один работник Банка не разъяснил своему Клиенту, что означает для него на самом деле ипотека и какие последствия возможны после передачи имущества в ипотеку. Поиск ответа на данный вопрос, это первое целенаправленное действие по определению и осознанию своих прав, обязанностей, ограничений и возможностей, возникших на основании красивой нотариально заверенной бумаги с названием «Договор ипотеки». Нижеизложенный информационный материал будет интересен как представителям бизнеса – передавшим в ипотеку имущество юридического лица, так и гражданам, обеспечивших кредитный долг своим жильем. Изучайте, обдумывайте, защищайте свои интересы! Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая содержала имя кредитора, сумму займа и гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка». В случае несостоятельности заемщика по выплате долга, «ипотека» давала право кредитору забрать застолбленную часть земельного участка. Что изменилось за 25 веков и что понимается под «ипотекой» в Украине в ХХІ в. н.э.? Разберемся детальнее…. 1. Что такое ипотека? Ипотека сегодня - это заём денег под залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства (невозвращения занятых денег), на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение основного обязательства. Предмет ипотеки – это недвижимое имущество, которое обеспечивает кредит, им может быть: - жилые дома и квартиры; - земельные участки; - здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; - объекты незавершенного строительства; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. 2. Кто является собственником имущества, переданного в ипотеку? Недвижимое имущество, которое передано в ипотеку является собственностью Ипотекодателя. Ипотекодатель – лицо (физическое или юридическое), которое передает принадлежащее ему имущество в обеспечение выполнения обязательств по Кредитному договору. Ипотекодателем может быть как непосредственно Заемщик (лицо на которого оформлен Кредитный договор), так и Имущественный поручитель, обеспечивающий своим имуществом обязательства Заемщика. Документами, подтверждающими право собственности Ипотекодателя на предмет ипотеки являются: - Правоустанавливающий документ на недвижимость, которым, к примеру может быть Договор купли-продажи, Договор дарения, решение суда, прочее. - Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество. Ипотека лишь ограничивает право собственности Ипотекодателя, который не может в полном объеме распоряжаться своим имуществом на время действия Договора ипотеки. Внимание! Нарушение закона! Требование Банка о том, чтобы документы на предмет ипотеки находились у Банка – неправомерно. В случае, если Банк отказывается отдавать документы на предмет ипотеки, добровольно Вы можете оформить их дубликаты, обратившись к нотариусу и БТИ. Внимание! Нарушение закона! Требование Банка об оформлении доверенности на его работника с целью распоряжения предметом ипотеки - незаконно и неправомерно. В случае оформления такой доверенности Вы вправе ее отменить в любое время, обратившись к нотариусу на основании - ст. 249 Гражданского кодекса Украины. Внимание! Нарушение закона! Банк не имеет права запретить Ипотекодателю завещать предмет ипотеки. Договор который ограничивает право завещать предмет ипотеки является никчемным. 3. Какие ограничения и обязанности для Ипотекодателя предусматривает передача имущества в ипотеку? Первое. Ипотекодатель не должен допускать ухудшения состояния предмета ипотеки. Второе. Без согласия Банка Ипотекодатель не имеет права: - Достраивать, уничтожать, проводить капитальный ремонт, перепланировку в здании, осуществлять строительство на земельном участке; - Передавать предмет ипотеки в последующую ипотеку; - Отчуждать (продавать, дарить, переоформить на другое лицо) и передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование. Внимание! Нарушение закона! Договора об отчуждении предмета ипотеки без согласия Банка или о передаче в последующую ипотеку, совместную деятельность, аренду, лизинг, пользование являются недействительными. К тому же, нотариус, обнаружив имущество в Реестре отягощений, откажет Ипотекодателю удостоверять подобную сделку. Третье. Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки в пользу Банка. Четвертое. За нарушение Ипотекодателем его обязательств, Банк имеет право: - начислить и взыскать в судебном порядке штраф, размер которого устанавливается в Договоре ипотеки или Кредитном договором; - требовать в судебном порядке признать незаконным совершенной действие; - требовать досрочного расторжения Договора ипотеки; - обратить взыскание на предмет ипотеки; Внимание! Нарушение закона! Банк безосновательно запрещает прописывать в жилье членов семьи Заемщика. В Законе Украины «Об ипотеке» отсутствует статья, запрещающая прописывать членов своей семьи в жилое помещение. Следует заметить, что факт регистрации в жилом помещении ребенка до 18 лет станет серьезным препятствием для Банка по выселению семьи из квартиры. Потому как согласно ст.12 Закона Украины "Об основах социальной защиты бездомных граждан и бесприютных детей", запрещено уменьшать или ограничивать права и интересы детей при совершении любых сделок с жилыми помещениями. 4. Какие обязательные требования установлены для Договора ипотеки? Этот вопрос интересует Заемщика и Ипотекодателя не случайно. Действующее законодательство предусматривает, что в случае нарушения обязательных требований, установленных для Договора ипотеки, такой договор может быть признан судом недействительным, что является прямым следствием освобождения Ипотекодателя от любых обязательств перед Банком по этому договору. Законодательством предусмотрены такие основные требования к Договору ипотеки: - Договор ипотеки должен быть нотариально заверен. - Договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Государственном реестре ипотек - Договор ипотеки должен содержать обязательные условия, полный перечень которых содержит ст.18 Закона Украины «Об ипотеке». Внимание! Нарушение закона! При оформлении ипотеки необходимо нотариально заверенное согласие супруга/супруги Ипотекодателя. В случае отсутствия такого согласия супруг/супруга Ипотекодателя может признать договор ипотеки недействительным, обратившись с иском в суд. Основанием для этого является ст.65 Семейного кодекса Украины. 5. Как Банк может обратить взыскание на предмет ипотеки? Банк грозно и убедительно рассказывает и пишет Заемщику и/или Ипотекодателю, что в случае наличия долга по кредиту он моментально конфискует и продаст предмет ипотеки. Но это на бумаге, которую пишет клерк Банка. В реальности же дела обстоят иначе. Для того чтобы реально обратить взыскание, у Банка должны быть для этого правовые основания и Исполнительный документ. Только так он может в законном порядке осуществить свои угрозы. Без наличия таковых – это просто слова. Существует только три правовых основания для взыскания заложенной в ипотеку Банку недвижимости, ими являются: - Решение суда (и выдаваемый на основании решения суда исполнительный документ). - Исполнительная надпись нотариуса. - Договор об удовлетворении требований банка во внесудебном порядке на предмет ипотеки (или оговорка об этом в Договоре ипотеки). На основании решения суда, вступившего в законную силу, судом выдается исполнительный документ: местный общий суд выдает исполнительный лист, хозяйственный суд – приказ. Таким образом, Исполнительными документами, которые Банк предъявляет в Государственную исполнительную службу, а та принудительно реализует предмет ипотеки являются: - Исполнительный лист суда; - Приказ суда; - Исполнительная надпись нотариуса. Договор об удовлетворении требований Ипотекодержателя (Банка) является правоустанавливающим документом для оформления предмета ипотеки на имя банка в БТИ (бюро технической инвентаризации) или продажи его от своего имени. 6. Что нужно Банку чтобы получить решение суда? Чтобы получить решение суда, Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на предмет ипотеки. Для этого Банк должен иметь веские основания. Ими могут быть: - Нарушение Ипотекодателем обязательств по Договору ипотеки; - Невыполнение обязательств Заемщика по Кредитному договору; - Ликвидация Ипотекодателя-юридического лица. Если таковые имеются, Банк обращается в суд с Исковым заявлением о взыскании долга по кредитному договору путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Судебный спор будет рассматривать: - Хозяйственный суд, если участниками Кредитных правоотношений являются: юридические лица, физическое лицо – субъект предпринимательской деятельности. - Местный общий суд, если хотя бы одной стороной в Кредитных правоотношениях выступает физическое лицо. Внимание! Заочное решение суда. Если Вы получили Заочное решение суда по почте, но не знали о судебной процедуре, - не отчаивайтесь! В течении 10 дней с момента его получения Вам необходимо составить и направить в суд Заявление о пересмотре заочного решения. Внимание! Судебный приказ. Если Вы получили по почте от местного общего суда Судебный приказ Вам необходимо в течении 10 дней с момента его получения составить и направить в суд Заявление об отмене судебного приказа. - Третейский суд, если в Договоре ипотеки есть третейская оговорка. Решение, в котором суд удовлетворил требования банка, можно обжаловать в апелляционном и кассационном порядке. 7. Что такое исполнительная надпись нотариуса? Это упрощенная процедура получения исполнительного документа. С помощью исполнительной надписи Банк имеет право требовать выполнения Заемщиком своих обязательств по кредитному договору, минуя суд. Исполнительная надпись – это распоряжение нотариуса в Договоре ипотеки об обращении взыскания на имущество Ипотекодателя в принудительном порядке. Этот документ, является исполнительным документом и обязателен для исполнения Государственной исполнительной службой. Получение исполнительной надписи нотариуса подразумевает следующую процедуру: - Банк обязан оправить Заемщику и Ипотекодателю письменное требование об устранении нарушений Кредитного договора и/или Договора ипотеки. - По истечении 30 дней с момента получения Ипотекодателем и Заемщиком письменного требования, и в случае его невыполнения, Банк предъявляет нотариусу заявление о выдаче исполнительной надписи, к которому прилагает документы, подтверждающие бесспорность его требований. - Нотариус рассматривает заявление Банка с предъявленными документами, и принимает решение о совершении исполнительной надписи или отказывает в этом. - Исполнительная надпись совершается на оригинале договора, устанавливающего задолженность, и имеет вид штампа, скрепленного гербовой печатью и подписью нотариуса. - Если исполнительная надпись не вмешается на договоре, то она может быть изложена на специальном бланке. Совершать исполнительные надписи по кредитным правоотношениям имеют право государственные и частные нотариусы, по всей территории Украины, независимо от местонахождения Банка и Ипотекодателя. Исполнительная надпись нотариуса может быть оспорена в судебном порядке. 8. Что значит внесудебный порядок удовлетворения требований Банка? Самый выгодный для Банка и негативный для Ипотекодателя вариант – это внесудебный порядок реализации предмета ипотеки. Основанием для этого является подписанный между Банкам и Ипотекодателем Договор об удовлетворении требований Ипотекодержателя (Банка) во внесудебном порядке на предмет ипотеки. Если в Договоре ипотеки существует оговорка о таком способе удовлетворения требований Банка, то она приравнивается к Договору об удовлетворении требований Ипотекодержателя. Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя может предусматривать: - Передачу Банку права собственности на предмет ипотеки; - Право Банка от своего имени продать предмет ипотеки на основании договора купли-продажи. Наличие такого договора не является препятствием для применения Банком других способов обращения взыскания на предмет ипотеки. Банк вправе обратится в суд за решением или к нотариусу за исполнительной надписью. Банк должен отправить Ипотекодателю и/или Заемщику требование об удовлетворении его требований. Если Ипотекодателем и/или Заемщиком требование Банка не удовлетворено, он имеет право переоформить предмет ипотеки на свое имя или продать от своего имени другому лицу по договору купли-продажи. Для этого Банку необходимо предъявить целый пакет документов, в том числе и Договор об удовлетворении требований Ипотекодержателя в БТИ, который рассматривает эти документы и принимает соответствующее решение. Решение БТИ о регистрации права собственности во внесудебном порядке может быть оспорено Ипотекодателем через суд. На самом деле эта процедура легко выглядит на бумаге. На практике осуществить Банкам это не так просто в виду наличия противоречий в действующем законодательстве. К тому же, БТИ придирчиво рассматривает подобные документы. 9. Как происходит принудительное взыскание предмета ипотеки? Банк получает Исполнительный документ и направляет его в Государственную исполнительную службу по местонахождению имущества для исполнения. Внимание! Нарушение закона! Ни один орган в Украине, кроме Государственной исполнительной службы не имеет права принуждать лицо выполнять требования Банка. Исполнительное производство – это установленный государством процесс принудительного выполнения должником своих обязательств. Ипотекодатель может оспаривать любые действия государственного исполнителя, обжаловать его постановления, просить суд отсрочить, рассрочить, изменить способ и порядок выполнения решения суда, - это все права и гарантии предоставленные Законом Украины «Об исполнительном производстве» Ипотекодателю, как должнику, для защиты свои прав и интересов. Процедура взыскания предмета ипотеки и его реализация осуществляется Государственным исполнителем в соответствии с условиями Договора ипотеки. Если в договоре ипотеки такая процедура не прописана, то исполнитель действует согласно законодательству. Кратко, реализация предмета ипотеки по закону происходит следующим образом: - Государственный исполнитель открывает исполнительное производство и дает срок на добровольное выполнение его требований должнику; - Государственный исполнитель накладывает арест на имущество; - В случае невыполнения требований государственного исполнителя, налагается исполнительный сбор; - Государственный исполнитель проводит оценку имущества, для чего назначает эксперта – субъекта оценочной деятельности. - Происходит реализации предмета ипотеки путем проведения торгов. Торги имеют право проводить специализированные организации; - Проведение торгов оформляется протоколом и актом. - По результатам торгов покупатель, становится владельцем имущества на основании Свидетельства о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов, выдаемого нотариусом на основании протокола и акта о проведении аукциона. 10 Банк обратил взыскание на предмет ипотеки, обязательства перед ним выполнены? И да, и нет. Да – для Ипотекодателя – Имущественного поручителя. Потому что Имущественный поручитель отвечает по кредитным обязательствам Заемщика только имуществом, которое он передал в ипотеку. Нет – для Ипотекодателя – Заемщика. Потому что Заемщик отвечает по кредитным обязательствам перед Банком не только предметом ипотеки, а всем своим имуществом. К тому же самое распространенное заблуждение Заемщика – что «отделавшись» от Банка предметом ипотеки, все его проблемы должны вмиг раствориться. Это не так! Первое! Кредитный договор действует до выполнения всех обязательств по нему или до расторжения. Даже после выдачи судом решения о взыскании долга по Кредитному договору или после обращения взыскания на предмет ипотеки Кредитный договор действует и должен выполняться сторонами. Кроме случаев, когда в своем решении суд расторгает Кредитный договор. Второе! В связи с тем, что кредитный договор продолжает свое действие Банк, абсолютно законно, продолжает начислять Заемщику проценты. Потому как проценты - это доходы Банка. Третье! Банк может начислять и взыскивать проценты, штрафы и пеню в случае неполучения своих доходов по действующему договору. Четвертое! Если сумма денежных средств от продажи предмета ипотеки не покрывает всю сумму долга – Банк продолжает взыскивать задолженность с Заемщика другими правовыми способами. Оптимальным выходом из сложившейся ситуации, с целью прекращения начисления процентов, штрафов, пени, является расторжение Кредитного договора. Потому как в случае его расторжения кроме суммы, признанной по решению суда, больше Банку Заемщик ничего не должен. Заключение Весь объем правовых проблем и ситуаций, возникающих в правоотношениях ипотеки, кратко и в двух словах не изложишь. Для разрешения возникших в Вашей жизни или деятельности правовых проблем, вы всегда можете рассчитывать на юридическую поддержку нашей компании. Коваль Юлия Руководящий партнер, юрист Юридической компании «Правовой ответ» http://www.otvetpravovoi.dp.ua